Ako správne a úspešne investovať do nehnuteľností?

Druhy investovania do nehnuteľností

Domnievate sa, že investovanie znamená len vlastníctvo nehnuteľnosti a jej následné prenajímanie? Tak skúste popremýšľať znova. V skutočnosti totižto existuje hneď niekoľko rôznych druhov investovania s nehnuteľnosťami a pre lepšie porozumenie danej problematiky vám tak uvádzame tie najčastejšie, ktorými ľudia do nehnuteľností investujú.

Vlastníctvo domu

Už len to, že si kúpite dom znamená, že v určitom spôsobe investujete. No existuje zásadný rozdiel medzi vlastnením domu a investovaním do inej nehnuteľnosti, pretože ak vlastníte dom, aktívne tým svoj mesačný príjem nezvýšite a ani nenavýšite svoj celkový majetok. Faktom ostáva, že kompletné splatenie svojho domu je jedným z najlepších dlhodobých investícií, ktoré môžete urobiť. Odporúča sa tak vykonať ešte skôr, ako začnete s investovaním do ostatných typov nehnuteľností, pretože reálne vlastníctvo svojho domu je obrovským krokom na ceste k dosiahnutiu finančnej pohody a vyrovnanosti. Pokiaľ teda dokážete naďalej poctivo platiť dane a poistenie svojho majetku, nemusíte sa o jeho stratu obávať. Odstránenie tohto potenciálneho rizika pritom uľaví nielen vašej mysli, ale taktiež odľahčí vašu peňaženku a navyše budete schopní začať sporiť financie pre iné druhy investícií.

Prenajímanie nehnuteľností

Ďalšou možnosťou je prenajímanie nehnuteľnosti, ktorú vlastníte. Výhodou tohto druhu investícií je, že príjem, ktorý vám bude plynúť z prenájmu, sa stane vašim dodatočným zdrojom príjmov, ktorý k vášmu ročnému príjmu môže pridať až tisícky eur. Na prenájom pritom môžete ponúknuť čokoľvek od spálne až po celý dom. Aj napriek tomu, že to znie skvelo: takéto prenajímanie so sebou prináša množstvo výziev. Možno sa domnievate, že príjmy z prenájmu budú konštantné mesiac čo mesiac. No môžu prísť napríklad aj obdobia, kedy vám niekto nájom nezaplatí. Taktiež by ste však nemali zabúdať na dodatočné výdavky spojené s prenájmom, ako napríklad potrebné finančné prostriedky na neustále udržiavanie nehnuteľnosti vo vyhovujúcom stave, finančné výdavky na opravy, či poistenie.

Tzv. Stratégia house flipping

Len v roku 2007 bolo viac, než 200 000 rodinných domov a bytov súčasťou tejto stratégie, ktorá je vo svojej podstate nesmierne jednoduchá. Ide totižto o to, že investor nakúpi dom za lacno, ktorý zrekonštruuje a o niečo málo vylepší a následne ho v krátkom časovom horizonte predá. Táto stratégia je nesmierne príťažlivá pretože ide o proces, ktorý zarába rýchlejšie, ako roky trvajúci prenájom nehnuteľnosti. Dokonca iba za niekoľko mesiacov dokážete dostať dom späť na trh a zarobiť slušné peniaze. No rovnako ako aj pri iných investíciách, aj pri tejto existuje stále riziko toho, že sa váš zámer nepodarí naplniť. Dokonca by ste mohli aj prerobiť.

Nedostatkom tejto stratégie je totižto fakt, že vynovenie a rekonštrukcia domu vás môžu stáť viac, ako ste pôvodne očakávali a práve tieto náklady by mohli vážne ohroziť váš záverečný profit. Vyžaduje si to veľa času a úsilia, takže ešte pred tým, než sa do podobného projektu pustíte, je dôležité zvážiť, či vám to bude stáť za to. Rovnako je podstatné oboznámiť sa s potenciálom na vašom lokálnom trhu, ideálne prostredníctvom realitného makléra.

Investičné spoločnosti v oblasti nehnuteľností

Je dôležité podotknúť, že spolupráca s takýmito spoločnosťami je menej konvenčným spôsobom, ako do nehnuteľností investovať. Ide totižto o firmy, alebo holdingy, vlastniace alebo financujúce investície do nehnuteľností, ktoré isté podiely z tejto činnosti následne predávajú investorom. Investovať do takýchto spoločností sa ale vo všeobecnosti neodporúča, pretože v takomto prípade nemáte žiadny hlas pri rozhodovaní o samotnom objekte. Ak sa teda chcete stať súčasťou reálneho investovania, urobte tak klasickým spôsobom a kúpte si vlastnú nehnuteľnosť.

Ako zarobiť peniaze investovaním do nehnuteľností

Zvýšená hodnota nehnuteľnosti

Aj napriek výkyvom a poklesom na trhu, väčšina nehnuteľností získava na hodnote v priebehu dlhého časového horizontu. Trikom pre získanie profitu je lacná kúpa domu a vyvarovanie sa akýmkoľvek poklesom na trhu až do času, kedy bude predaj nehnuteľnosti výhodný. Z toho dôvodu je nesmierne dôležité nakupovať výhradne lacné objekty - a to v hotovosti, pričom zvyšné peniaze si ponechať na nasledujúce opravy.

V snahe zarobiť je taktiež podstatné pamätať na možnosť dodatočných výdavkov. Preto je dôležité disponovať trojmesačnými až šesťmesačnými úsporami výdavkov, ktoré budú uložené v núdzovom fonde - ako dodatok k financiám, ktoré ste si pre vynovenie a opravu domu odložili. Pokiaľ by sa tak stalo niečo neočakávané, máte peniaze, ktorými môžete dodatočné výdavky bez problémov vykryť. V prípade, že teda platíte v hotovosti a disponujete núdzovým fondom, podstatne znižujete riziko vzniku situácie, kedy by ste boli donútení predať nehnuteľnosť so stratami na vašej strane.

Príjem z prenájmu

Vytváranie príjmu z prenájmu je najčastejším dôvodom, pre ktorý si investori nehnuteľnosti kupujú. Akonáhle si totižto nájomcov zaistíte, je naozaj pravdou, že vlastníctvo a prenajímanie nehnuteľnosti je možné považovať za skvelý spôsob, ktorým si možno zabezpečiť dodatočný príjem bez akejkoľvek námahy navyše. Jediné o čo sa v tomto prípade potrebujete starať, sú opravy objektu, alebo jeho udržiavanie, ktoré si isté finančné výdavky samozrejme vyžadujú. Pokiaľ si však najmete spoločnosť na správu vašej nehnuteľnosti, aj tento aspekt prenajímania máte vyriešený. Samozrejme je však potrebné rátať so skresaním výsledného profitu, nakoľko aj za správu objektu je potrebné zaplatiť. Nehľadiac však na spomínané fakty, zarábate peniaze jednoducho vďaka tomu, že budovu vlastníte. Nezabúdajte ale na to, že komunikácia a vzťahy s nájomcami vedia byť často frustrujúce a najmä časovo náročné.

Ako takéto investovanie rieši daňový zákonník?

Dane vedia byť nesmierne komplikované a preto je jedným z odporúčaní pozhovárať sa o nich s odborníkom v tejto oblasti. Pomôže vám nielen pochopiť dopad vašich investičných rozhodnutí, ale taktiež vás bude informovať o najnovších zmenách legislatívy tohto charakteru.

Ako začať investovať do nehnuteľností v šiestich krokoch

Krok č.1: Plaťte v hotovosti. Keď platíte týmto spôsobom, ušetríte na úrokoch tisíce eur a nebudete sa musieť strachovať o prepadnutie hypotéky, či predaj hypotekárneho majetku.

Krok č.2: Rozdeľujte. Spravidla sa odporúča, aby sa do nehnuteľností investovalo len 5% svojho čistého majetku - pretože v opačnom prípade, akékoľvek výkyvy na trhu by vás mohli veľmi rýchlo znepokojiť. Je dôležité, aby ste si svoju rezervu peňazí, s cieľom minimalizácie rizika patrične rozdelili.

Krok č.3: Zostaňte miestnym obyvateľom. Pokiaľ uvažujete o prenajímaní nehnuteľností, nekupujte objekty nachádzajúce sa v iných štátoch, či nebodaj na inom kontinente. Nie len, že v takomto prípade budete nútení zaplatiť si firmu, ktorá vám bude objekt spravovať, navyše bude nesmierne ťažké vyhodnotiť akékoľvek škody, alebo žiadosti o opravy. Je preto dôležité nachádzať sa v blízkosti objektu, aby ho tak bolo možné kedykoľvek podľa potreby skontrolovať.

Krok č.4: Buďte pripravení na riziká. Vo väčšine prípadov nie je prenajímanie nehnuteľnosti tak jednoduché, ako nárazové získanie všetkých nájomcov a skontrolovanie objektu jeden krát ročne. Dokonca aj v tých najlepších prípadoch sa môže stať, že sa pokazia spotrebiče, alebo bude potrebné vymeniť odkvapy. Z toho dôvodu tak buďte pripravení utratiť viac peňazí na opravy a udržiavanie prenajímanej domácnosti.

Krok č.5: Začínajte v malom. Ak si nie ste istí, či prenajímanie nehnuteľnosti je aktivita práve pre vás, najprv si to vyskúšajte. Možno máte nad garážou voľný priestor, alebo spálňu navyše, ktoré by pre tento účel boli vhodné. Rovnako je dobrým nápadom pozhovárať sa aj s ostatnými investormi v tejto oblasti. Čo si želajú aby vedeli ešte skôr, než s investovaním začali?

Krok č.6: Najmite si realitného makléra. Nepotrebujete kupovať nehnuteľnosti na vlastnú päsť. Rovnako je dobré pozhovárať s takýmito odborníkmi pretože sú to práve oni, ktorí sa v danej problematike vyznajú najlepšie.